文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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