万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营(yí中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高ng)状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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