近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìn明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的g)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的