万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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