导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西