“现在的房地产很难再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个(gè)方(fāng)面(miàn)都非常明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的(de)房企并不多。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地(dì)产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全(quán)健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于(yú)激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地(dì)块也(yě)实现了(le)快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了(le)很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画>

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一(yī)家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对(duì)房企的净负债(zhài)率(lǜ)要(yào)求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较(jiào)积极(jí)的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等(děng)房企2022年(nián)净(jìng)负(fù)债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在(zài)践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现(xiàn)上，国(guó)央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而(ér)然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更(gèng)加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这(zhè)也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限公司(sī)就长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面表(biǎo)现存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房(fáng)企的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维(wéi)度(dù)都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎(z戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画hā)根杭州的(de)战略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)土储补(bǔ)充同样较为积极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻(fān)了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发(fā)布公告(gào)表示(shì)，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发(fā)只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如(rú)消费(fèi)建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两(liǎng)位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募(mù)的(de)中欧价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹(cáo)名长在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是(shì)归母净(jìng)利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊》发戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中(zhōng)他管理的广发(fā)策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大(dà)部(bù)分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成(chéng)本的年度增长，不(bù)过(guò)服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比较好(hǎo)的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画