5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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