导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　202拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗0年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗strong>至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。