近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zh黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆ōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆)或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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