5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xín印信是什么意思？ 印信和书信一样吗g)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到印信是什么意思？ 印信和书信一样吗了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力印信是什么意思？ 印信和书信一样吗，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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