近两世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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