近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，1夷洲今是何地，夷洲是哪里5只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比夷洲今是何地，夷洲是哪里，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分夷洲今是何地，夷洲是哪里派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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