近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(f正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长ēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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