文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。结婚以后他那个越来越大了虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入结婚以后他那个越来越大了开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo结婚以后他那个越来越大了)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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