5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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