近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(pí公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表ng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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