5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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