5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(d经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感ào)六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

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　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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