文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加(ji外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么ā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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