近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fē10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米n)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hó10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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