5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(niá一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗n)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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