万柳书院，狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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