万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被(b当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句èi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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