5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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