导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìn紫菜是不是海鲜g)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　<紫菜是不是海鲜/p>

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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