近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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