饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务反函数常用公式大全，反函数运算公式，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司反函数常用公式大全，反函数运算公式可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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