万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.5空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同1亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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