万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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