万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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