导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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