5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhō唐山大地震和汶川大地震哪个严重ng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(g唐山大地震和汶川大地震哪个严重uó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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