近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(c过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗hǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗