5月2l是多少毫升 2l是多少升以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀(s2l是多少毫升 2l是多少升hā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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