导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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