近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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