导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平河北保定技校排名，保定技校前十名衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居河北保定技校排名，保定技校前十名民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义<河北保定技校排名，保定技校前十名/strong>

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。