导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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