导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的rong>（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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