近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也外科鼻祖是谁？是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)外科鼻祖是谁？资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人(r外科鼻祖是谁？én)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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