万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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