文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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