导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhè气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别n)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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