文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(q匚字旁的字有哪些，区字旁的字ǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó匚字旁的字有哪些，区字旁的字)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅2匚字旁的字有哪些，区字旁的字0％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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