文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xín冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢g)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。