5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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