万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思ong>

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？