万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

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　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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