5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tó爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语u)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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