5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP1东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故5门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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